任意整理と住宅ローン｜整理後にローンを組むにはどうすればいい？

任意整理をした場合、返済中の住宅ローンはどうなるか

任意整理とは債権者と交渉し、利息のカットや返済方法の変更等で債務者の返済負担減を図る債務整理手続きです。
任意整理の特徴の一つが裁判所を介さず債権者との直接の交渉になることです。裁判所を介さないため、人に知られずに手続きを進めることができるメリットがあります。

任意整理は整理の対象を選べる

任意整理をする上で気になるのが、クレジットカードや住宅ローンの支払いについてです。
債務整理をしたいけれど、住宅や車は手放したくない人は多いでしょう。
では、住宅ローンを払い続けながら、整理をすることは可能なのでしょうか。

結論からいうと、任意整理の場合は、整理の対象を選ぶことができます。すべての債務ではなく、整理したい金利の高いものだけを選ぶこともできますし、住宅ローンや車のローンを対象からはずすことも可能です。

住宅ローンを整理しなければ、ローン額は減らない

住宅ローンを払い続け、住宅は保持しながら任意整理できるのは、嬉しいことです。しかし、ここで忘れてはならないのは、住宅ローンの整理を省いての任意整理のため、住宅ローンは減額されず元のまま残るということです。いくら、ほかの借金が減っても、額の大きな住宅ローンの負担が軽減されなければ、いずれにせよ、毎月の支払いが苦しくなる場合があることを想定する必要があります。

任意整理後の住宅ローン審査への影響

ブラックリスト入りする任意整理後「約5年」は住宅ローンを組めない

任意整理の手続きをすると信用情報機関に事故情報として掲載されます。つまり、ブラックリスト入りです。ブラックの間は、借り入れ制限を受けることになり、基本的に新規クレジットカードの発行や融資の審査に通らず、住宅ローンも組めなくなります。

事故情報が消えれば影響は原則なくなる

しかしこのブラック情報も永遠に掲載され続けるのではなく、登録期間が過ぎれば抹消されます。その期間は事故の種類や信用情報機関ごとに異なりますが、任意整理の登録期間は約5年です。情報が抹消されれば基本的に“ブラック経験者”であることを理由に審査に落ちることはないと考えて良いでしょう。
期間が経過し、信用情報機関の事故情報が消えると、任意整理の手続きをした事実が住宅ローンの審査に影響することは原則なくなります。しかし住宅ローンは金融事故を起こしていない人物でも通らないことがある程、厳格な審査があります。

住宅ローンの2ステップの審査を把握しよう

任意整理後に住宅ローンを組むためには、住宅ローンの審査基準を把握しておくことが必要です。そこで、ここでは住宅ローン審査の流れや基準、承認されるためのポイント等を見ていきましょう。

住宅ローンは大きな金額になるため、通常審査は銀行等金融機関が行う仮審査と信用保証会社等が行う本審査の2段階で慎重に行われます。

仮審査では“与信力”をチェック

まず突破すべきは仮審査です。ここでは勤務先情報や収入、購入物件等申込者の財産状況や銀行からの融資を受けられるか、返済プランに問題がないか等主に本人の信用度すなわち“与信力”がチェックされることになります。仮審査は基本的に自己申告制で、源泉徴収票や印鑑証明等の書類の提出が必要です。

本審査では物件の価値や申込者の健康状態がチェック

これをクリアしたら次は本審査です。本審査では物件の価値や申込者の健康状態がチェックされます。仮審査時の信用状況に変化があった場合、それも審査の対象となります。本審査の結果は2～4週間で出ます。審査に落ちるケースとしては例えば仮審査の申告に虚偽があった場合や仮審査時より与信力が低下した場合、健康状態に問題があった場合のほか、他社の返済遅延が確認された場合等が挙げられます。

住宅ローン審査のポイント

では次に審査の大まかなポイントを見ていきましょう。住宅ローンに限らず、融資審査で最重視されるのは、申込者に安定して返済する力があるかです。金融機関はとにかくリスクを嫌うのです。

事故情報があれば確実に落ちる

大前提として信用情報に傷がある、つまりブラックリストに載った状態だと審査に移るまでもなく却下されることを覚えておきましょう。金融機関は融資の際、個人信用情報を照会して審査を行うところ、そこに事故情報があれば門前払いというわけです。

団信に加入できなければ、まず落ちる

またほとんどの金融機関は“団体信用生命保険”への加入を融資条件に指定しています。これはローン契約者が死亡したり重度の障害を負う等して返済できなくなった場合に備えるためです。従って、治療中の持病があったりして加入できない程の健康状態だと審査に通らない可能性が高いと言えます。

任意整理情報の抹消前に新しく住宅ローンを組みたい

任意整理後、5年間は住宅ローン審査に通ることは難しいですが、事故情報が消えない間に住宅を建てたいケースもあるでしょう。その場合に住宅ローンを組むにはどうすれば良いのでしょうか。

住宅ローンの審査基準を把握する

融資の際の審査基準となるのは申込者の与信力、すなわち順当に返済すると信用できるかです。ブラックの間、審査に通らないのは事故情報があるがゆえに信頼ならないからに他なりません。つまり債務整理後に融資の審査に通るかは、金融機関の信用を勝ち取れるか否かにかかっているのです。住宅ローンの場合他の融資審査と異なる判断基準もあり、それを押さえておくことが大切です。

住宅ローンの審査基準

金融機関によって多少は異なりますが、おおよそ住宅ローンの審査ポイントは以下の通りです。

• 年収
• 勤務先
• 年齢
• 勤務年数
• 故情報の有無

これらの基準から、安定性と収入がポイントとなることが見て取れるでしょう。年収や勤続年数は多ければ多い程良いのは言うに及ばないことですが、年齢については、余りに高齢だとマイナス評価となります。これは通常、定年を過ぎると所得が増える可能性は低く、働き盛りの四、五十代と比較して返済力がないと見なされるからです。さらに、加齢と共に病気等健康上の問題による返済不履行、つまり“貸し倒れ”のリスクも高まります。

審査基準は金融機関ごとに異なる

ただ、上記はあくまでも“重視する金融機関が多い”審査基準です。住宅ローン審査の基準は金融機関によって異なります。例えば任意整理後、登録期間を経て事故情報が抹消されればブラック経験者であることを理由に弾かれることは原則としてありませんが、住宅ローン会社の中には一度金融事故を起こしただけでもNGなところも存在するのです。

任意整理後住宅ローン審査に通るために

しかし、住宅はなかなか一括で買える値段ではないことはご存知の通りです。では、任意整理に確実に住宅ローン審査に通るためにはどうすればよいのでしょうか。

債務整理の対象金融機関とは別の会社を利用する

信用情報機関から事故情報が抹消されても、債務整理を行った会社のデータベースには情報が残り続けることがあります。これを「社内ブラック」と呼びますが、会社の信用を失っている状態の会社から融資を受けることはまず不可能です。従って、任意整理後審査に通るためには整理の対象となった金融機関とは異なる会社を利用する必要があります。

頭金を十分に用意しておく

住宅ローン審査の際に重要な与信判断の目安の一つとなるのが、「融資比率」と「返済比率」です。融資比率とは、購入したい住宅価格に対する借入金の割合です。例えば、4000万円の住宅を頭金400万円・住宅ローン3600万円を組んで購入した場合、融資比率は3600万円÷400万円×100＝90％になります。返済比率とは、税込み年収に対する住宅ローンの年間返済割合です。例えば、税込み年収600万円の人が、月額返済12.5万円の住宅ローンを組んだら年間返済額は150万円ですがこの場合の返済比率は150万円÷600万円×100＝25％になります。あくまでも目安ですが、この融資比率が80％未満、返済比率が25%以上ならば、審査に通りやすいと言われています。

任意整理後の住宅ローンへの影響について覚えておくべきこと

ここまでをまとめると「任意整理後5年間は住宅ローンを組むことは難しいが、銀行の信用を勝ち取ることができた場合は審査に通ることもある」となります。最後に任意整理と住宅ローンの関係について、疑問に感じる人が多いポイントについて紹介していきます。

審査に家族の事故情報は影響しない

身内が任意整理や借金滞納等でブラックリストに載っている場合、審査への影響を懸念する人も少なくないですが、実際はどうなのでしょうか。

住宅ローンの審査対象は申込者のみ

結論から言うと、家族の事故情報や借金は審査に影響しません。住宅ローンに限らず、融資審査で見られるのは申込者が返済できそうかどうかです。つまり判断基準は申込人の与信力であり、家族の借金や事故情報は審査には影響しないのです。また、個人信用情報機関の信用情報は厳格に管理されていて、本人の許可なしには閲覧することができません。例えば夫が申込者の場合、夫の信用情報は照会の同意書にサインすることになり、照会をかけることができますが、同意書を取り交わしていない妻の分の信用情報は調べることができないのです。

ブラックリスト入りの人物が連帯保証人だったら

ただ、気を付けなければならないケースもあります。例えば、ブラックリストの状態にある人物が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になるケースです。住宅ローン審査では連帯保証人や連帯債務者が設定されていれば、その人たちの審査も行います。その場合は、審査が通らない可能性が高いでしょう。また任意整理の対象となった金融機関等、金融事故を起こした会社にローン申請をした場合も十中八九審査には通らないと思って間違いないでしょう。

任意整理後の住宅ローン審査の影響については弁護士に相談

任意整理後約5年経てば、ブラックリストの経験者であることを理由に住宅ローン審査に落ちることは原則ありません。しかし金融事故を起こしていない人物でも通らないことがあるのが住宅ローンです。銀行の信用を勝ち取れるよう準備する必要があります。任意整理と住宅ローンについて不安なことは、法律の専門家である弁護士に相談するのが、得策です。初回は無料の法律事務所もあるので、ぜひ、利用してみましょう。