離婚後の住宅問題｜住宅ローンやマイホーム問題をケース別に解説

離婚にともなう住宅の問題を知っておく

離婚をする際には、簡単に分けることのできない財産等をどうするのかが大きな問題になります。その代表が、夫婦で購入したマイホームです。残った住宅ローンは誰が支払うのか、名義は誰にするのかなど、難しい問題に直面することになります。

住宅に関する名義や契約内容について

離婚が決まり、住宅について話し合いをするときは取り決めをする前に、不動産の名義や住宅ローンの契約内容、保証人の有無など、現状どのような権利関係になっているかをきちんと調べ、しっかり把握することから始めましょう。

名義について

不動産には建物と土地があり、それぞれ誰の名義になっているのか調べる必要があります。不動産の名義は、法務局で不動産の登記簿謄本を取得すればわかります。抵当権などが設定されているかどうかも登記簿に記載されています。

また、ローンを組んで購入した住まいの場合には、「住宅ローン名義人」と「所有名義人」が存在します。

ローン名義人とは、ローンを契約している債務者のこと、所有名義人は、登記簿に記載がある名義人のことです。一般的には両者は同一人物に設定されていますが、共働き夫婦の場合は2人ともがローン名義人になっていることもあります。

住宅ローンの契約内容について

名義について確認ができたら、次は対象となる不動産の連帯債務者や連帯保証人が存在するかどうかを確認します。夫婦共働きの家庭は、夫だけでなく妻の収入を合算してローンを組んでいる場合があり、これを連帯債務と言います。

連帯債務者でなく、ローン名義人が返済を滞納した場合に金融機関から直ちに返済を求められるのが連帯保証人です。どちらも、返済についてローン名義人と同じ責任が課せられており、求められた場合には支払いに応じなければなりません。

価格調査について

権利関係を確認したら、次は住宅ローンの残高と、売却した場合いくらになるのかを調べます。
不動産の査定金額よりもローンの残額が下回るのか、それとも売却で利益が出るのか。それにより今後の方向性が決まったり、財産分与にも影響してきたりするので、ローンの残額把握は重要です。

オーバーローンの場合

不動産を売却してもローンが残ってしまうのがオーバーローンです。

この場合は、夫婦どちらかが住み続けて、ローンも支払いを続けるのが一番現実的ではないでしょうか。売却する場合には、残ったローンの支払いをどうするのかを決めなければなりません。

アンダーローンの場合

不動産の売却により利益が生じるのがアンダーローンです。

この場合は、売却で得た利益を夫婦で分割するのが一般的です。売却せずどちらかが住み続ける場合には、ローンの支払いはどうするのか、名義は誰にするかを決めなければなりません。また、家は財産ですので、もらわない方は代わりの財産としていくら受け取るべきかという難しい問題もついてきます。

離婚の際に住宅を売却する場合

権利や価格について確認できたら、実際に住宅をどうするのかを考えていきましょう。まず、離婚の際に住宅を売却する場合、名義や金額などの細かい条件のもと、どのような対応が考えられるかを見ていきましょう。

家を売却する場合

夫婦で購入した住宅は売却処分して、それぞれが新しい住居で生活していくことを選択した場合、どのような対応をすればよいでしょうか。不動産の査定価格が住宅ローンの残高を上回る場合と下回る場合に分けて見ていきましょう。

不動産の価額が住宅ローンの残額を上回る場合

差額はプラスの財産になります。利益となった金額について財産分与を行えば，不動産の処理は完了です。具体的には手数料などもかかりますので、実際に不動産を売却してから残った額を分けることになります。

不動産の価額が住宅ローンの残額を下回る場合

差額が債務として残ります。売却後に残るローンの残額がわずかであり、完済できる見込みがあれば支払いを完了すれば良いでしょう。残額が大きく支払が困難な場合には、完済見通しの立たない借金ということで、自己破産をするという方法をとる必要が出てくるかもしれません。

離婚をしても住宅に住み続ける場合

離婚後も夫婦どちらかが住み続けることもよくあります。その場合、名義や金額の取り扱いはどうなるのでしょうか？

夫が家に住み続ける場合

妻が家を出て夫が家に住み続けると、どのような取扱いになるでしょうか。不動産名義が夫で、住宅ローンも夫1人の名義であれば、そのまま夫がローンを支払いながら住み続けていく形で問題ないでしょう。しかし、妻もローンの負担をしていた場合は注意が必要です。

住宅ローンの名義は夫のままの場合

ローンの対象となる物件に、名義人である夫が住み続けるのは、債権者との契約違反などにかかることはなく、特に問題のないケースです。

妻もローンの負担をしていた場合

妻が連帯債務者や連帯保証人になっていた場合、離婚して妻が家を出たとしても、支払義務が消えることはありません。万が一、元夫がローンを滞納すれば、妻のところに督促が来ることになります。

妻が債務を免れるためには

金融機関と交渉して、妻が連帯保証人などから外れることを了承してもらわなければ、外れることはできません。ただ、住宅ローンは金融機関と申込人の間で交わされた契約であり、たとえ離婚をするという理由であっても、簡単に保証人等を外れることは認められません。

仮に認められるとしても、新たな保証人を要求されたり、まとまった金額を入金することが求められたり、厳しい条件を突き付けられる可能性は高いです。ローンの借り換えや一括返済などをすれば、連帯保証人を外れることはできますが、どちらも経済的な余裕が必要になります。

妻が家に住み続ける場合

一番多いパターンでありながら、最も難しい問題が生じるのが、不動産の名義と住宅ローンの債務者が夫であるが、夫が家を出ていき妻が家に住み続けるケースです。この場合にはどのような取り扱いになるでしょうか。

夫が住宅ローンを支払う

現実的には、家を出た後も夫にローンの支払いをさせることを希望する夫婦は多いです。仮に妻が元夫に頼りたくないと思ったところで、「住宅ローンを妻が借り換える」という方法を選べるだけの収入がある妻は、ほとんどいないからです。

しかし、夫にとってはもう住むことのない家。ローンが終わるまで支払を継続してくれるかどうかは不明確です。もし夫がローンの支払を滞納すれば、住んでいる妻は最悪の場合、立ち退きを迫られることになります。

妻が住宅ローンを支払う

住宅ローンの債務者を妻に変更して，妻がローンの支払いをしていくためには、妻が安定的な職業に就いており、夫と同等程度の経済力がなければ難しいと言えます。それよりも、書類上の債務者を夫にしたまま事実上妻が支払っていくという方法が現実的ではないでしょうか。

賃借権を設定して、妻に「家賃」という形で支払ってもらう方法もひとつです。

名義は変更できるか

妻が家をもらう場合、名義は夫のままで良いのでしょうか。そのままにしておくと、夫の財産として扱われてしまう可能性があります。しかし、住宅ローンが残ったままでは、妻に十分な返済能力が見込めない限り、銀行側が名義変更を了承してくれるとは考えにくいです。

現実的には、離婚の際に「住宅ローンが完済した後は妻の名義にする」など、名義変更について取り決めをし、離婚協議書等に記しておく必要があります。ただ、登記請求権の時効など、専門知識の必要な問題も多々あるので、然るべきところにきちんと相談することをおすすめします。

離婚にともなう住宅問題リスクと対処法

上記で述べたように、離婚をする際には住宅に関するいくつかの問題が生じることになります。どのような道を選択する場合も、リスクについて把握し、トラブルが起きたときの対処法も頭に入れておきましょう。

離婚にともなう住宅のリスク

離婚する夫婦の決断として一番選択されやすいものの、一番問題が起こりやすいのが、夫がローンを支払い続ける家に妻が住み続けるパターンです。このケースで起こりうるリスクについて見ていきましょう。

契約違反

住宅ローンは夫が名義人のまま、財産分与で家は妻のものとするため、所有名義を妻に変えてしまった場合、契約違反と見なされることがあります。住宅ローン名義人の条件として「居住していること」という項目があった場合、ローン名義人が家を出たことがわかると、その時点で残っているローンの全額一括返済を求められる危険性があります。

支払い不能

元夫が住宅ローンの支払いを続ける約束になっていても、経済的に困窮して支払いが滞ってしまった場合、債権者に抵当権を行使される可能性があります。

そうなれば、財産分与で妻が家を得ていたとしても、その家は競売にかけられるという最悪の事態になりかねません。競売物件になってしまうと、強制的に立ち退きを迫られ、出て行かざるをえなくなります。また、妻が元夫の連帯保証人になっている場合も、元夫が住宅ローンの支払いを滞納すれば、直ちに妻は住宅ローンの残債について支払い義務を負うことになります。

リスクへの対処法　　

離婚後、夫は自分がもう住まない家の住宅ローン返済に加え、新たに自分自身の居住費を払わなくてはいけません。また、夫が再婚したり新たに子どもができたりした場合には、経済的な負担はさらに大きくなります。元妻が住む家のローン返済を後回しにされてしまう危険性は十分に考えられます。

公正証書に記しておく

元夫が将来的に住宅ローンの支払いを滞らせ、やむなく妻が支払った場合、その立替分を夫に請求し、給与や財産の差押えを強制執行できるよう、離婚時の約束は「公正証書」に記しておくのが賢明です。
住宅ローンが完済した後、名義を妻に変更するという約束も、実際にその日が訪れるのは数十年先になることが多いので、法的効力のある公正証書に記しておくのが確実なリスク回避方法となります。

任意売却について知っておく

元夫がローンを支払ってくれなくなり、妻も立替えることができないという最悪の場合にも、抵当権を行使されて競売にかけられ、突然出て行かなくてはならない状態にならずに済む方法があるということを知っておきましょう。それは、任意売却という方法です。任意売却では、住宅ローンが残っている家でも、法的手段によらずに第三者へ不動産を売却することが可能です。

目先のことだけでなく後々のトラブルやリスクを考えると、住宅ローン名義人が夫の場合は、妻が家を移り、夫がそこに住み続けるのがベターな方法かもしれません。
妻が住み続ける場合は、それなりのリスクを覚悟し、対策を考えておく必要があると言えます。離婚の際の住宅に関する問題は複雑なので、離婚に強い弁護士に相談することをおすすめします。