賃貸物件は増改築できる？｜契約時にトラブルを予防する方法

無断で賃貸物件を増改築してトラブルになることが増えている

リフォームや自分で身の回りの物を作ったり修繕する“DIY(Do It Yourself)”の流行等の影響で、近年賃貸物件の無断増改築によるトラブルが増加しています。

借地契約では通常建物の増改築に貸主の承諾が必要とされる

現行の『借地借家法』では無断で増改築を行うことは禁止されていて、違反した場合は法的措置をとられることがあります。トラブルを未然に防ぐためには、その旨を把握しておくことが大切です。

増築とは

まずは、「増築」と「改築」の定義についてきちんと把握しておきましょう。増築とは「建物に工作物を加えて床面積を増加させること」です。一棟の建物として床面積を増加させる場合の他、新たに建物を建てることも増築に含まれます。

改築とは

改築とは「以前の建物に代えて建物を建てること」です。建物の全部を取り壊し新しい建物を建てる場合に加えて、建物の一部を壊し、その部分を建て直すことや建物の柱等の主要な構造物の取り替えることも改築に該当します。

旧借地法が適用されているケースもある

日本には建物や土地の権利に関する契約について「借地借家法」と呼ばれる法律があります。その法律には、「増改築禁止特約」が含まれており、借主は貸主に無断で物件の増改築ができないことになっています。ところが借地借家法ができる前に存在していた「借地法」では増改築が禁止されておらず、今も借地法を適用した物件があるのが現状です。

無断で増改築を行った場合に生じる問題

賃借物件の所有権は一般的には貸主が持っており、賃貸借契約書では通常『増改築禁止特約』が定められているため、借主は貸主に無断で増改築を行うことができません。借主がこれに違反した場合、契約解除等の措置を取られることがあります。

「信頼関係破壊の法理」

賃貸借契約は、一度締結すると貸主・借主の関係が継続される契約です。貸主と借主にはどうしても力関係が生じてしまうため、賃貸借契約では貸主と借主間の信頼関係が破壊された場合でなければ契約を解除できないことになっています。無断増築を行った場合、この考え方が契約解除になるか否かのひとつの判断基準になります。

借店舗を無断で改装して契約解除されたケース

借主Bはもともとアパレルショップの使途で物件を借りると貸主に伝えていました。しかしある時飲食店への業種変更を決意します。そして借主は貸主に無断で壁や天井、柱や扉までに及ぶ大規模な改装を行いました。これに対して貸主は訴訟を起こし借主は契約を解除されることになってしまいました。このケースでは、借主は増改築禁止違反に加えて使用用途を無断で変更したことにより貸主との信頼関係を著しく損なったと見なされ裁判所は契約解除もやむを得ないと判断したのです。
※東京地裁　平成元年１月判決

やむを得ない事情があれば契約解除されない

借主Aは居住用途で賃借しましたが入居から数年後、雨漏りに気付きます。そこで貸主に無断で天井を取り換える大がかりな改築工事をしました。貸主はそれを理由に契約解除を請求する訴訟を起こしましたが、認められませんでした。このケースでは増改築の必要性や合理性等借主にやむにやまれぬ事情があったことが加味され信頼関係の破壊はされていないと判断されたのです。
※東京地裁　平成６年12月判決

契約時に合意しておけばトラブルを予防できる

建物賃貸契約書には増改築禁止特約が入っているものの、違反しても賃貸契約を解除されるケースと解除には至らないケースがあります。しかしいずれにせよ、契約内容や契約時貸主・借主間の合意次第でトラブルは予防することが可能です。

双方が増改築の許容範囲に共通した認識をもつことが大切

契約時に、増改築の許容範囲や限度等に関して確認し、合意しておくことが大切です。範囲内での増改築なら、貸主にとがめられることはありません。貸主・借主の間に共通認識があればトラブルは回避できるのです。

改装の範囲や程度を定めておくこと

壁や床、窓の改装などで原状回復が容易なものは許可するが、柱の建て替えや撤去等建物の構造を変える様な増改築は禁止など、契約時に改装の範囲や程度の許容範囲を決めておきましょう。

書面で明確化することが大切

合意内容については、日付や署名と共に書面に記しておくことが重要です。そうすれば証拠として残るため、後々「言った言わない」の争いになることもなく、トラブルを予防するのに非常に効果的と言えます。

使用目的についての合意も重要

改装できる範囲・程度だけでなく、使用目的を定めておくことも大切です。前述の例では使用目的を変更したことが争点となりましたが、契約解除になるか否かは増改築の経緯や程度、原状回復の難易度等によっても変わってくるのです。

使用目的を具体的に定める

賃貸借契約では使用目的を具体的に定めておくことが重要です。例えば「店舗」と定めただけでは、食料品店、アパレルショップ、居酒屋、パチンコ店等、幅広い業種の形態が該当することになります。しかし食料品店とパチンコ店では業態が大きく異なり、貸主との認識に差があった場合にはトラブルの原因になります。

違反があった場合の対応方法等も決めておく

また仮に契約に違反して無断で増改築した場合、借主がどのような対応をすべきなのかを決めておくことも重要です。例えば、「借主は増改築した箇所を退去時までに元通りに直す責任を負う」「修繕費を別途貸主に支払う」というように取り決めておくとよいでしょう。この内容についても書面にしておきましょう。

増改築をしたい場合に覚えておくべきこと

賃貸借契約では借家人に様々な制限がかけられます。しかし契約を結んでいる以上、期間内は建造物の所有権は借家人にあるため、一定の自由は認められます。

どこからが「増改築」なのか？

修繕は増改築には該当しないため、改築禁止特約には違反しません。では貸主に承諾を得なければならないのはどこからで、その必要性の判断基準はどうなっているのでしょうか。

リフォームや修繕に貸主の合意は必要ない

借主は家賃を支払って居住しているため、基本的には日常生活を送る上で必要な改装や補修は貸主の許可を得ることなく行うことができます。例えば間取の変更や、壁紙の張替等は増改築には含まれないため、実施にあたり貸主の承諾を得る必要はありません。

建築確認の必要な作業は増改築禁止特約に抵触する可能性が高い

柱の撤去など建築確認を要する作業は許可されないことが多いと言えます。しかし、どこまでを許可するかは貸主の裁量によるところも大きいため、どこまでの改造行為が禁止に当たるかについても契約の時点で貸主と合意しておいたほうがよいでしょう。

条件付きで増築を許可してもらうのも手

増改築の範囲や程度についてあらかじめ決めておくほか、「一定の条件を満たせば増改築を許可する」といった内容で貸主・借主間で合意をする方法もあります。

借主側の負担で増改築することを取り決めておく

貸主が設備等の修理をしない代わりに、借主側の負担で必要に応じて改造できることにするのも手です。例えば、浴槽を追い炊き機能付きの浴槽に変える、トイレをウォシュレット式のものに取り換える等です。増改築したものについて、貸主の希望するものについては退去後も残すことにすれば、合意できる可能性は十分にあるでしょう。

貸主側もメリットがある

この様に取り決めておけば、貸主は修繕費を払わなくて済む上、借家人の退去後には契約時よりも家をグレードアップさせることができます。そうなれば、貸主側にもより高い家賃で賃貸に出せるなど、大きなメリットがあると言えます。ただし、手すり等は次の入居者にとってかえって邪魔になる場合があるので、注意が必要です。

増改築のトラブルが発生したときには弁護士に相談を

貸主に無断で増改築を行いトラブルになるケースは多いですが、あらかじめ取り決めをしておけば、問題が起きることは少なくなるでしょう。契約時に増改築の範囲や程度の許容範囲、使用目的について貸主・借主間で合意し、合意内容を書面に記しておくことが重要と言えます。それでも争いが生じた場合は不動産に詳しい弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。