不動産を購入したい!知っておきたい取引の流れと基礎知識

この記事で分かること
  1. 不動産の購入するまでのおおまかな流れを把握することができる
  2. 不動産を購入する際、何を確認し注意するべきかポイントを知ることができる
  3. 物件以外にかかる費用を知ることができる

不動産を購入しようと思ったとき、お金のことだけでなく、どこのエリアの物件か、購入に値する内容かなど、多角的に見ることが重要です。また、住宅ローンについてなどの基礎知識も知ることで、大きな失敗を防げる可能性があります。

不動産購入の流れを見てみよう

不動産購入をしようと考えたとき、検討から購入までの流れを知っておくことはとても重要です。これから不動産購入の基礎知識を説明しますが、その前に、不動産購入がどのような流れで進められるのか見ていきましょう。

①希望条件を整理する、予算を立てる

住みたい地域や、希望の広さ・間取りを整理して、予算を立てます。
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②物件探し、資金計画を立てる

インターネット検索、不動産業者に相談するなどして情報を収集します。それと同時に、住宅ローンについて調べ、返済計画を具体的に考えましょう。
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③現地を見学する

気に入った物件を見学します。見学と物件選びのポイントについては後述しますので、参考にしてください。
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④物件の購入申し込み、住宅ローンの事前審査

不動産会社へ希望の物件を購入するための申し込みを行います。その際、申込証拠金を預けることがありますが、売買契約の前に申し込みを撤回する場合には返還してもらえます。これと同時に、住宅ローンの事前審査に申し込むことができます。事前審査は必須ではありませんが、審査を通らなかったことを考えて事前に確認しておくのがいいでしょう。
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⑤重要事項の説明を受ける。

不動産会社は、売買契約を締結するまでの間に、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明が義務づけられています。 重要事項説明は、宅地建物取引士が口頭で説明を行わなければなりません。
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⑥不動産売買契約を結ぶ

重要事項の説明に納得できたら、売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を支払います。
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⑦住宅ローンの申し込み・本審査・契約

申し込みには、住民票の写しや印鑑証明と実印など費用な書類が多いので、早めに準備しましょう。
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⑧決済・抵当権の設定・引渡し

関係者が集まって、ローンの実行、残金の決済、登記申請(売り主の抵当権抹消、売主から買主への所有権移転、買い主の抵当権設定)を同時に行うのが一般的です。こうした決済が完了したことを確認してから、鍵を受け取り引渡しとなります。

ワンポイントアドバイス
不動産購入するには大まかな流れがあります。流れを一通り知っておくことで、自分が何をしたらいいのか、これからどんな手続きが必要なのかを予測でき、無駄を省いたり、計画を立てられるなどのメリットがあります。

不動産を購入するときに知っておきたい基礎知識

初めて不動産を購入しようと思ったとき、何から始めたらいいのか、お金のことは大丈夫か、といった疑問や不安が浮かび上がります。まず始めに検討しておくべきことをまとめてみました。

まず検討するべきこと

不動産を探すにあたって、決めておきたいことがいくつかあります。これらが決まっていないと、自分で情報を入手するにも、不動産業に相談するにも、探しようがありません。希望通りの不動産を手に入れるためにも、以下の3つについてしっかりと検討しておきましょう。

予算を決める

不動産の購入でまず考えなければいけないことは、いくらの物件を探すのかということでしょう。自己資金で賄えるのか、住宅ローンを組む必要があるのかを現在の収入に照らし合わせて算出してみます。また、父母や祖父母からの資金援助は非課税での贈与が可能ですので、この制度を利用することも相談してみるとよいでしょう。

住みたいエリアは?

通勤通学の都合やそれぞれの生活スタイルによって住む地域を検討します。最近では地区町村による行政サービスや子育て環境などを考慮してエリアを決めることも多いようです。できれば、住みたい沿線と駅、駅からの距離についても考えておくと物件を探しやすくなります。しかし、物件を探しているうちに、希望の予算とエリアで満足な物件が見つからないこともありますので、その場合は、エリアを拡大する、駅からの距離を見直すなど、柔軟に対応する必要があります。

必要な面積や間取りは?

物件の広さや間取りはあらかじめ決めておかなければならない重要事項です。家族構成や車の台数、庭をどのくらい設けるかによって必要な面積と間取りを考えてみます。実際には希望と予算の兼ね合いですので、最低限必要な面積と間取りで考えておくのが良いかと思います。

住宅ローンを知ろう

上記では不動産購入の予算について触れました。ここからは多くの人が利用する住宅ローンの基礎知識を見ていきます。

住宅ローンの種類

住宅ローンと一口に言っても、さまざまな種類があります。どこで借りるかという点からすると、大きく3つに分けることができます。主に銀行が行う「民間融資」、自治体など公的機関が行う「公的融資」、民間融資と公的融資の間に位置する「協調融資」です。

民間融資 銀行以外にも生命保険会社や住宅ローン専門会社などでも取り扱いがあります。多様な種類があり、自分に合った商品を選ぶことができます。
公的融資 自治体が定める条件を満たした人が借りることのできる自治体融資と、財形融資と言って、財形貯蓄制度のある企業に貯蓄をした社員を対象に行われる融資があります。
協調融資 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間金融機関が提携した住宅ローンで、長期固定金利の「フラット35」を主に提供しています。

住宅ローン金利の種類

住宅ローンには金利によって3つのタイプがあります。どのタイプを選ぶかによって、返済総額に影響しますので、金利を計算して自分に合った金利を慎重に検討する必要があります。 

全期間固定金利型 借り入れから完済までの金利が一定で安心感がありますが、金利が高いデメリットもあります。これから市場金利が上昇するであろう局面に適しています。
固定金利期間選択型 一定の固定金利期間が終了すると、金利を見直すというものです。見直しの際には変動金利に変更も可能です。
変動金利型 半年ごとに金利を見直すタイプです。基本的に返済額は一定のため、金利が高くなれば返済額のうち金利の占める割合が高くなり、元本が減らないということも起きますが、金利が低いというメリットがあります。今後、金利が低くなることが予想される場合に適しています。

いくら借りられるか

やはり気になるのはいくら借りられるかということでしょう。これもそれぞれの事情によって大きく変わってきますが、一般的には年間返済額が年収の25%以内なら安心と言われています。その金額に用意した頭金を足した額が、購入に充てることのできる金額となります。

ワンポイントアドバイス
住宅を購入するためには、住宅ローンは避けられないことです。どのような種類があり、どのようにして手続きを進めていくのか学びましょう。住宅は大きな買い物です。失敗しないためにも周到な準備が必要です。

不動産購入の流れで知っておきたいポイント

誰もが失敗したくない不動産購入。失敗しないためのポイントをまとめてみました。物件についてチェックするべきポイントと、専門家を活用する方法、また、費用面から購入代金の他にどのような諸費用がかかるのか、いくら用意すればよいのかについて、まとめてみましたので、参考にしてください。

購入前に調べておきたいこと

周辺環境

実際に住むうえでは家そのものだけでなく、周辺環境が住みやすさを大きく左右します。交通環境や、周辺施設、地域環境などチェックするべきことはたくさんあります。曜日や時間帯によっても状況が変化しますので、何度も足を運んで様々な角度からチェックしましょう。

方位・眺望

不動産業者が用意する図面は概略図であることも多く、実際の方位と異なることがあります。できれば方位磁針を持参して、日当たりや眺望を現地で確認しましょう。その際、周辺に大きな空き地があれば将来的に高層の建物が建つ可能性を考えて、事業計画を調べてみることも大切です。

室内の状況

柱や梁が大きく張り出していないか、コンセントの位置、天井の高さなどは、図面では確認ができません。実際に見学をしてチェックしましょう。

マンション管理規約

マンションの購入を考えている場合、それぞれの定める管理規約や細則を確認する必要があります。事務所利用が認められているか、ペットの飼育は可能かなど基本的な項目のほかに、マンション特有のポイントとしては、修繕積立金、修繕工事の計画も調べておきたいところです。

「インスペクション」を知っていますか?

聞き慣れない「インスペクション」という言葉ですが、これを知っていると不動産購入の安心感が格段に上がります。不動産購入で失敗しないためにも「インスペクション」について学んでおきましょう。

インスペクションとは?

インスペクションとは建物診断のことです。中古物件を購入する場合、その物件の劣化状況が気になる方も多いと思います。素人にはわからない、メンテナンスの有無や劣化状況を専門家が判断します。

インスペクションでできること

築年数に対してどのくらいの劣化状況であるかを、立地なども踏まえて判断します。床下、屋根裏などの外見ではわからない部分の状況も調べることができます。不具合があった場合でも、購入前に知ることができれば、その補修の費用などを見積もることが可能です。

新築でも利用しよう

インスペクションは中古物件だけではなく、新築物件にも有効です。専門家に内覧会・竣工検査に同行もらえば、建物の基礎から、床・壁の傾き、水回り、天井裏まで、細かくチェックすることができます。

物件価格以外にかかる費用

不動産の購入では、上記で検討した予算すなわち物件価格のほかに、さまざまな諸費用がかかってきます。すべてを合計すると意外に大きな金額となりますので、予算を検討する際には諸費用のことも念頭に入れておきましょう。

かかる費用の種類

例えば、仲介手数料、登記費用、契約印紙代、不動産取得税、火災保険料、修繕積立一時金、引越費用などがあります。

購入費用

費用の目安としては、一般的な3LDK~4LDKの住宅で、新築なら物件価格の3%~5%、中古なら6%~13%と言われています。実際には分譲なのか仲介なのか、ローンの借り方などによってもその費用が変わってきますので、詳しくは不動産会社にあらかじめ聞いておきましょう。

ワンポイントアドバイス
不動産購入で失敗しないためにも、購入する前に、十分に検討する必要があります。物件そのものの情報だけでなく、購入するにあたる諸費用などを専門家に聞いて知っておくことで、思わぬ失敗を防ぐことができます。

不動産購入の流れで不安なことがあったら、弁護士に相談

不動産の購入は多くの人にとって一生のうちに何度もあることではありません。そのうえ、不動産の契約には専門用語が多くて素人には分かりづらいだけでなく、動く金額も大きいので不安を感じる人もいるでしょう。そんな不安を解消するためには、より多くの情報を収集し、後悔のないようにしたいものです。

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