任意売却とは？ 住宅ローンの残る不動産・物件の売却

任意売却とは？

最初に、任意売却の意味について見ていきましょう。

任意売却とは売却後も住宅ローンが残る不動産を合意を得て売却すること

住宅ローンが返済できなくなると、お金を貸した金融機関は裁判所に競売を申し立て、不動産を強制的に売却することにより、貸したお金を回収しようとします。しかし、競売によって不動産を売却すると、売却価格が市場価格より低くなったり、売却後に残ったローン残債の支払いを一括で求められたりなど、多くのデメリットがあります。任意売却は、金融機関などと合意を得ることにより、競売より有利に不動産を売却することです。

強制的な売却である競売と比べて高く売れるなどのメリットが多い

競売によって不動産を売却すると、次のようなデメリットがあります。

• 売却価格が市場価格の7割程度になってしまう
• 不動産が競売にかけられたことを近所や知り合いの人に知られる
• 引越し費用などは自分で用意しないといけない
• 残債は一括での返済を求められる
• 売却した不動産に住み続けることはできない
• 引越し日などは裁判所が決め、自分で決めることができない

任意売却で不動産を売却すれば、このような競売のデメリットが解消され、より有利に不動産を売却することができます。

残債は毎月5,000円～30,000円程度で返済していく

住宅ローンが返済できなくなって不動産を売却しても、多くの場合、住宅ローンは売却代金だけでは完済できず、残債が残ります。競売では、この残債を一括して支払うことが求められます。それに対して任意売却では、毎月5,000円～30,000円程度の無理のない範囲で、残債を返済していくことが可能となります。

任意売却と競売の違い

競売には、任意売却と比較して、多くのデメリットがあります。任意売却と競売の違いを見ていきましょう。

売却価格

競売では、不動産の売却価格は、市場価格の7割程度になると言われます。その理由は、

• 競売に入札するための方法が複雑で、一般の人は参加しにくい
• 競売では建物の内覧ができない
• 競売情報公開から入札までの時間が短いため、購入資金にローンが使えない

などです。それに対して任意売却では、通常の不動産売却と同じ方法で、不動産を売却します。より多くの人に情報を届け、内覧も行ってきちんと検討してもらい、住宅ローンを使って購入できるようにしますので、市場価格とほぼ変わらない価格で売却できます。

プライバシー

競売される物件の情報は、新聞やインターネットで広く広告されます。したがって、近所の人や知り合いに、自分の不動産が競売にかけられたことを知られる可能性は高いです。それに対して任意売却による売却は、通常の不動産売却と同じですので、売却の理由が「住宅ローンを払えなくなったこと」であることが、知られることはありません。

持ち出し金

不動産を売却するに当たっては、

• 不動産業者への仲介手数料
• 登記料
• 測量費用
• 新しい家へ引越すための引越し代金

などの費用がかかります。競売でも、多くの費用は売却代金の中から清算することができますが、引越し費用は売却代金からの清算ができないため、自分のお金を持ち出さなくてはなりません。任意売却では、引越し費用も含めて全ての費用が、金融機関と交渉することにより、売却代金から清算できるようになります。したがって持ち出し金の必要がありません。

残債の返済方法

不動産を売却しても、住宅ローンの残債が残った場合、競売だと一括での返済が求められます。そのため、競売で自宅を売却した人のなかには、自己破産する人も少なくありません。それに対して任意売却では、金融機関と交渉することにより、無理のない範囲で、分割での返済ができるようになります。

売却した不動産に住み続けられるか？

競売で売却された不動産に住み続けると、不法占拠として強制退去の執行を受けることもあります。それに対して任意売却では、不動産の購入者を選ぶことができます。身内の人や投資家に家を買い取ってもらい、家賃を支払って住み続ける「リースバック」も検討することができます。

引越し日の設定など

競売では、売却時期や物件の引渡し日を裁判所が決定します。したがって、引越し日を自分で決めることはできません。それに対して任意売却では、引越し日は金融会社、および不動産の購入者との相談によって決まります。相談によって、引越しを自分の都合がいい日に設定することもできます。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却は競売と比べてメリットが多いですが、デメリットもあります。ここでは任意売却のメリットとデメリットを見ていきましょう。

任意売却のメリット

任意売却のメリットをまとめると、次のようになります。

市場価格に近い価格で売却できる

任意売却では、市場価格にほぼ近い価格で不動産を売却できます。競売と比べて売却価格が高いので、その分、売却代金でローン残債を多く返済することができ、売却後の返済負担を減らすことができます。

近所や知り合いに知られない

任意売却なら、「住宅ローンの支払いが滞ったために不動産を売却する」ことを、近所の人や知り合いに知られません。「高く買ってくれる人が現れたから売却することにした」などと説明することもできます。

引越し費用も含めて持ち出し費用がかからない

任意売却する場合には、債権者との交渉によって引越しの費用も負担してもらえる可能性があり、転居に際し持ち出しの費用がかからないこともあります。できる限りお金を手元に残しながら、新たな生活のスタートを切ることができます。

残債は分割で返済できる

売却代金で返済できなかった住宅ローンの残債は、無理のない範囲の金額で分割して返済できます。毎月5,000円～30,000円くらいの返済額が一般的です。

売却した不動産に住み続けることも検討できる

身内や投資家に家を購入してもらい、家賃を払う「リースバック」を利用すれば、売却した不動産に住み続けることもできます。「家族が病気で引越しは難しい」などの場合でも安心です。

売却価格や相手、引渡日などを相談のうえ決められる

任意売却では、通常の不動産売却と同じようにして、不動産を売却します。売却価格や売却相手、引渡し日などを相談のうえ決められますので、引越しの準備なども余裕を持って進められます。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは、次の通りです。

信用情報機関に登録される

住宅ローンを３ヶ月以上滞納すると、信用情報機関に登録されます。任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなったからするものですので、信用情報機関に登録され、７年間は新規の借り入れなどができなくなります。ただし、これは任意売却だけのデメリットではなく、競売の場合も同じです。

連帯保証人の同意が必要

任意売却する場合には、連帯保証人の同意が必要です。連帯保証人に連絡がつかない、または同意が得られないという場合には、任意売却は行えません。それに対して競売は、強制的に執行されるものですので、連帯保証人の同意は必要ありません。

金融機関が同意しない場合もある

お金を借りている金融機関が、ローン残債と市場価格との開きが大きいなどの理由で、任意売却に同意しない場合があります。金融機関が同意しなければ、任意売却は行うことができません。

任意売却のことは弁護士に相談しよう

住宅ローンが返済できなくなり、そのまま何もしないでいると、不動産は競売にかけられます。競売より有利な条件で不動産を売却できる、任意売却の道を探りましょう。その際、専門知識を持ち、物心両面で支えてくれる弁護士の存在は、大変心強いものとなるでしょう。