マンション・賃貸住宅管理のトラブル解決に弁護士が必須な理由

マンション・賃貸住宅管理とは

賃貸住宅管理では、高い稼働率を維持し、空き部屋を出さないことが重要になります。また、定期的に修繕や設備の買い替えを行い、快適な生活の環境を提供すると同時に、資産価値を維持する必要があります。これらが上手くいってこそ、安定的な賃貸収入を期待することができます。賃貸住宅管理には、主に次の３種類の管理方法があります。

• 自主管理
• 管理委託方式
• 一括借上（サブリーズ）方式

自主管理

自主管理とは、オーナー自ら入居者の募集、部屋の内覧、そして契約、修繕などを行うことになります。賃貸住宅管理の方法や法律の知識、経験が必要になってきます。自分でなんでもやらなければならないため、多くの時間を割くことになります。

経験者が本業でやるのならば、ある程度安心して経営できるかもしれませんが、未経験者が片手間にやることはほとんど不可能になります。法的な業務としては、法律に沿った契約書の作成、家賃未払いなどへの対応、そして場合によっては損害賠償請求などが必要になるでしょう。

管理委託方式

管理委託方式とは、その名の通り管理全般を不動産管理会社へ委託することを意味しています。

具体的には、入居者の募集や契約行為、建物の日常的な管理、賃料の回収などを管理会社へ委託するという形になります。小さなトラブルなども管理会社が対応してくれるでしょう。しかし、賃貸人はあくまでオーナー本人であるため、金銭的なトラブルが起きた際には、オーナーが主導的に解決する必要があります。

一括借上（サブリーズ）方式

一括借上（サブリーズ）方式とは、管理会社がオーナーから建物を一括で借り受け、管理する方式です。毎月決められた額が、管理会社からオーナーへと振り込まれるといった形になります。この場合、入居者との契約は管理会社が行うため、オーナーのすることはあまりありません。

また、もしトラブルが起きた際には、管理会社が対応することになります。空部屋補償などのサービスを打ち出しているところもあり、オーナーとしては安心できますが、管理費用が高くなります。

一括借上（サブリーズ）方式の注意点

一括借上方式と聞くと、確かに金銭的な負担は増えるのですが、管理面での負担が減り、メリットが大きいような気がします。しかし近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。2016年9月には国土交通省が、賃料減額を巡るトラブル防止に向けて「サブリースに関するトラブル防止について」という報告書を発表しました。

また2018年の3月には、「サブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！」という通知がありました。管理会社と契約を結ぶ際の注意点や、法的なトラブル解決のための相談窓口などが記載されています。もしトラブルが起きた際には、弁護士への相談が必要になるでしょう。

マンション・賃貸住宅管理に関わる法律

マンション・賃貸住宅管理では、主に次のような法律が関わってきます。ここで少し概観してみましょう。

• 民法
• 借地借家法
• 区分所有法
• 消費者契約法
• 民事訴訟法、民事調停法

民法

民法では、ざっくりとした賃貸の基本的ルールが記載されています。賃借契約の効力や、契約者の義務、また解約についてなどが定められています。賃貸借契約に関する民法の規定は、次の借地借家法にも適応されます。

借地借家法

借地借家法とは、借地借家関連で中心的な役割をもっている法律です。基本的なルールを定めた民法だけでは借主（入居者）が十分に保護を受けることができないため、借地借家法が必要になっていると理解するとよいでしょう。

入居者の保護を目的とした借地借家法では、たとえば賃貸人は正当な理由抜きに契約更新を拒絶できないことや、合意抜きに賃料を変更することの禁止などが定められています。もし合意が得られない場合は、裁判などの法的手段で争うことになります。

消費者契約法

消費者契約法とは、消費者と事業者が契約する際に、消費者に不利な契約が結ばれないようにするための法律です。この法律のポイントは、事業者と一般消費者との契約に適応されるという点です。事業者が、支社の設立のために結んだ賃貸借契約などは、消費者契約法の保護の対象にはなりません。

2018年の改正では、たとえば認知的な問題がある老人に対し、明確に理解させないまま更新を取りやめるなどの行為が規制の範囲に含まれました。

区分所有法

分譲マンションの賃貸には、この区分所有法が適用されます。区分所有者とは、分譲マンションの各部屋の所有者のことです。

区分所有法は、マンションの共同利益を侵害する行為の禁止を定めています。そのため、マンションの管理組合は、共同利益を侵害する者に対し、行為の禁止の請求や、契約の解除、部屋の引き渡しなどの請求をすることが可能となっています。区分所有法は、各部屋の所有者と賃借人の両方に適用される法律です。

民事訴訟法、民事調停法

民事訴訟法や民事調停法とは、訴訟の手続や調停の手続について定めた法律です。訴訟とは、裁判官が証拠に基づいてどちらが正しいかを判断する制度ですが、調停は基本的に話し合いで合意を形成してくことを目的にしています。もしトラブルが起こった時には、訴訟や調停といった方法でトラブルを解決していくことになります。

マンション・賃貸住宅管理のトラブル解決へ向けて

マンション・賃貸住宅管理のトラブルは多様ですが、傾向としては次の３つに分けることができます。それぞれのケースについて、簡単に見ていきましょう。

• 金銭的なトラブル
• 設備不具合のトラブル
• 契約・規約違反に関するトラブル

金銭的なトラブル

金銭的なトラブルの代表例は、家賃未払いや敷金の返還、賃料の値上げなどです。上記の法律の解説の際にも触れましたが、賃借人が家賃を滞納しているからといって、すぐ出ていけということはできません。

ただし、この場合も相当の期間を定めて履行を通知し、契約を解除することができます。そしてその後、契約解除による建物明渡請求をすることができますが、建物明渡の強制執行をするためには、訴訟や調停が必要になります。

設備不具合のトラブル

アパートやマンション、商業ビルなどで賃貸契約を結んだ場合、もし設備に不具合があると、契約した環境を利用できないという理由でトラブルに発展してしまいます。たとえばアパートを借りた際に、備え付けの家電や家具が破損していた場合、家賃を減額しろといった要求や、家賃を払わないといった要求も出てくるでしょう。

実際、賃料は施設を使用することができることの対価と考えられているため、賃借した物件に何らかの不具合があるときには、その不具合の程度に応じて、賃料が減額することができると考えられます。こういったトラブルは、話し合いで解決できることもありますが、調停や訴訟に発展することもあります。

契約・規約違反に関するトラブル

たとえば届出無しの店舗使用や無断転借のほか、ペット不可の物件でペットを飼っていたり、勝手に改築してしまったなどの場合が含まれます。こういったトラブルを防ぐためには、しっかりとした契約書の作成が有効です。

また、契約違反をした場合にどのような対処を行うか、ということをあらかじめ記載しておくと対応がスムーズです。あらかじめ専門の弁護士の方に契約書をチェックしてもらい、トラブルが起きた際には解決に向けて動いてもらうといった依頼をしておくとよいでしょう。

マンション・賃貸住宅管理のトラブルは弁護士に依頼

マンション・賃貸住宅は、人々の生活に深くかかわるものであり、様々な法律がかかわってきます。マンション・賃貸住宅の管理方式をどうするかという問題から、貸した後の住民とのトラブルなど、金銭的な問題に発展することが多く、簡単に解決することができないものが多くあります。

もしトラブルが起きたと感じた時は、すぐ専門の弁護士に相談すると解決がスムーズです。