相続した不動産は売却！？売却にかかる税金と生前贈与で節税する方法

相続した不動産には売却しなくても税金がかかる

まずは、家や土地といった不動産を相続したときにどのような税金が課せられるのか見てみます。

相続税と登録免許税について

不動産を相続した際にかかる税金は、相続税と登録免許税の２つです。それぞれ見ていきましょう。

相続税

現金か不動産かに関わらず、死亡した人の所有財産を家族などが引き継ぐ場合に支払う相続税ですが、どのように計算するのか改めて確認してみます。まず、基本的な知識として、遺産が一定以上でなければ、相続税は発生しません。遺産の総額から相続税法で決められている「基礎控除額」を差し引いた金額に相続税が課税されます。

各人の課税遺産総額によって、税率が異なりますが、課税遺産総額に税率を乗じた金額が相続税の税額です。さらに、配偶者控除、未成年者控除が適用できれば、その金額を差し引いて最終的な納付額が決定します。

登録免許税

土地や建物の所在地、面積、所有者の情報などを登記簿に登録することを「登記」といいますが、相続に伴う名義変更の登記は、「固定資産税評価額×0.4％」が納税額です。なお、登録免許税の納付は、相続登記申請書に税額分の印紙を添付して納めることになっています。

相続した不動産を売却したときにかかる税金

不動産の売買は相続した不動産かどうかに関わらず、売却した際の売却益に課税されます。ここでは一般的な不動産の売却時にかかる税金についてまとめてみます。

譲渡所得税

譲渡所得によって、所得税と住民税が課税されます。この所得税と住民税を、譲渡所得税と呼ぶことがあり、下記の手順で計算します。

譲渡所得税額は、譲渡収入、譲渡費用、取得費をそれぞれ正確に計算して、控除できる額があれば控除し、残った課税対象額に税率を乗じて求めることができます。

登録免許税

不動産を売買したときには、売買による土地の所有権移転の登記に、「固定資産税評価額×1.5％」の登録免許税がかかりますが、これは通常買主が負担するものなので、売主の負担にはなりません。売主として負担するとすれば、住所変更登記と住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記があります。どちらも1つの不動産につき1,000円となっています。家と土地の場合、それぞれ1,000円ずつで2,000円ということです。

不動産を相続するなら売却してからのほうがいいの？

相続税を節税するためにも、所有している財産をどのようにして譲るのかについて、悩んではいませんか。不動産を所有している場合、そのまま相続するほうがいいのか、売却してから贈与がいいのかを考えてみましょう。

不動産のまま所有するほうがいいケース

①売却した場合の価格が相続税評価額を上回る場合

高値で売却できそうな場合、売却益が財産となり、相続税が高額になってしまうので売却しないのが得策です。

②「小規模宅地等の特例」の適用が可能な不動産を所有している場合

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人が住んでいた土地や、事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合には、50％～80％まで評価額を減額するという制度です。この特例が適応されば、大幅に相続税を節約できますので、不動産のまま所有していて問題ありません。

③相続開始から3年以内に売却する予定がある場合

相続後に不動産を売却した場合、3年以内であれば取得費加算の特例を適用することができます。つまり、相続税として支払った金額の一部を譲渡所得の計算上「取得費」に加算でき、その金額分、譲渡所得税が少なくなります。

生前に不動産を売却したほうがいいケース

①不動産を売却して得た現金で生前贈与を行える場合

相続対策としての生前贈与は、場合によって非常に有効です。不動産として所有せず、現金化して相続対策を行う具体的な方法については、次章で解説します。

②3,000万円特別控除などの特例が適用される場合

例えば、老人ホームに入所するなどして、住んでいた家が空き家になるとします。この時、所有者が現に居住するために利用している住宅で、住まなくなった日から3年が経過した年の年末までに売却していることを条件として特例の適応が認められます。

相続した不動産を売却したら…生前贈与で使える贈与税の非課税枠

不動産を売却したことで得られた現金を、直系尊属からの贈与に限って、贈与税の非課税枠を適用することができます。様々な非課税枠を併用できれば、かなりの節税になる制度です。

生前贈与とは？

文字通り、生きているうちに財産を譲ることです。生前贈与により、相続財産を減らし、相続税を少なくすることができますが、贈与税が高額になるケースもあるので、事前にしっかりと計算をして節税効果が高い方法を検討する必要があります。

贈与税の非課税枠

贈与税の非課税枠には期限のあるものと、ないものの2種類があります。基礎控除、相続時精算課税制度、配偶者控除には期限がありません。ここでは、期限付きの非課税枠について見てみたいと思います。では、直系尊属（父母・祖父母）から、子・孫への一括贈与に限定して適用することができる、3つの非課税枠についてご紹介しましょう。

子供や孫に対して、自宅を購入または増改築するための資金として贈与する場合に、贈与した金額から1,200万円（平成29年1月時点）までを控除することができます。頭金を贈与して残りの購入資金を子や孫が住宅ローンを組めば、マイホームを手に入れやすくなるでしょう。この制度は現時点で2019年（平成31年）6月末までとなっています。また、適用時期によっても、上限金額が変わりますので注意してください。

子供や孫に対して、教育資金として一括贈与する場合に、贈与した金額の1,500万円まで非課税となります。教育に充てられるすべての費用が対象になるのではなく、学校の入学金や授業料、習い事の月謝、通学定期券などに限定されています。また、この制度を利用するためには、金融機関に専用の口座を開設、金融機関を通して教育資金非課税申告書の提出が必要です。

子供や孫に対して、結婚・子育て資金として一括贈与する場合に、贈与した金額の1,000万円まで非課税となります。結婚式の費用から、不妊治療の医療まで幅広く適用されます。ただし、子育てに関して、子供服やおもちゃの購入に適用することはできません。そして、この制度も教育資金と同様に、金融機関を利用して非課税の手続きを行わなければなりません。

相続した不動産とその税制について見てきました。税制は、政策や景気によって変化していくものですので、その時々に一番有効な方法について調べる必要があります。詳しい知識を得るためには、弁護士などの専門家へ相談するのがいいでしょう。