重要事項説明とは？不動産取引で確認が必要なこと

重要事項説明とは？

不動産の購入予定者によって、購入予定の物件がどういう状態であるのか、どういった契約条件なのかといった情報は、購入を決断する上で非常に重要な判断材料です。

重要事項説明とは、不動産取引の際に不動産会社（売主）が購入予定者（買主）に対して購入予定の物件に関わる重要事項を説明することです。宅地建物取引業法によって、重要事項説明は契約の締結前に行うことが定められています。

重要事項説明で説明する事項は全て書面（重要事項説明書）に記載して、その書面を用いて宅地建物取引士が説明する必要があります。宅地建物取引士は、買主から請求されなくても「宅地建物取引士証」を提示した上で説明し、重要事項説明書には必ず記名・捺印しなければなりません。

このような一見煩雑な手続きが法律によって定められている背景には、契約前に物件や契約についての重要な事項を売主と買主の間でしっかりと共有しておくことで、契約後のトラブルを未然に防ぐという目的があります。そのため、専門的な内容も多く難しい印象を受ける重要事項説明書ですが、しっかりとその内容を理解して契約を結ぶことが大切です。

重要事項説明のタイミング

物件購入に際しては、まず物件の情報を収集し、実際に見学などを通して候補となる物件の中から購入希望の物件を絞り込み、その後媒介業者に依頼する場合には媒介契約を締結します。そして、重要事項説明を受けて購入を検討している物件のさらに詳細な情報や契約内容を確認し、納得できたら実際の契約交渉に移っていくというのが一般的な物件購入の流れです。

重要事項説明は、名前の通り非常に重要な事項について売主と買主の間で事前に共有するためのものですので、必ず契約締結前に受ける必要があります。中には購入するかどうかを左右する重大な情報が含まれることもありますので、購入を検討する物件の重要事項説明はできるだけ早めに受けることが望ましいでしょう。

しかし、中には重要事項説明が形骸化してしまっていて、契約と同日に行われてしまうというケースもあります。しかし、重要事項をしっかりと確認する時間をとることはのちのトラブルを防ぐためにも非常に重要です。そういった場合は遠慮なく契約は別日にしたい旨を申し出て、しっかり検討する時間をとりましょう。

重要事項説明に記載されている内容

重要事項説明書に記載されているのは、物件に関する事項と取引条件に関する事項の２つに分けられます。

物件に関する事項

まず物件に関して、重要事項説明に記載されている主な内容を見ていきましょう。

登記記録に記載された内容について

購入予定の物件の所在地や面積など、登記簿に記載されている内容がまず確認されます。抵当権が設定されている場合には、抹消される時期についてもきちんと確認し、契約書に明記してもらうことを確認してください。

物件に関する法令上の制限

購入予定の物件付近の用途地域や建ぺい率など、物件に関する法令上の制限事項についても記載されています。建物の高さの制限などによって建て替えや増改築の際に制限となるような法令がある場合もありますので、しっかりチェックしましょう。

インフラの整備について

水道やガス、電気の供給や、排水施設などがまだ整備されていない場合、整備するのは誰か、そしてその工事費を誰がどのくらい負担するのかという事項についてです。これらのインフラについての事項は、主に一戸建てや土地の購入の際に重要となります。

敷地や建物の状態について

敷地の形状や道路からの高さ、傾斜の有無などの状態についての項目です。新築物件で建物が未完成な場合は、図面やパンフレットをしっかり確認しましょう。

中古物件の場合は、給湯設備や浴室設備などで売主がその物件にそのまま置いていくものを付帯設備と呼び、その一覧表である「付帯設備表」が渡されます。また、それと同時に物件の引き渡し時点での状態をまとめておく「物件状況確認書」が渡されます。

物件状況確認書には、物件に何らかの瑕疵（不具合）があった場合には、売主が必ずそのことを記載することになっていますので、契約の前にしっかりと目を通しましょう。

共用部分について

マンションの場合、共用部分の管理形態や管理費、修繕積立金などについての事項もあります。共用部分の使用方法や、駐車場の管理や使用方法など日常生活に深く関わる事項も多いので確認してください。また、中古マンションを契約する場合は、大規模修繕計画の有無なども事前に確認しておかなければなりません。

取引条件に関すること

取引条件も、物件そのものの事項についてと並んで非常に大切です。一度契約を締結してしまうと、あとで取引条件に納得がいかない項目が出てきてもそれを解消するのは難しいです。契約を締結する前に、無理な契約内容になっていないかしっかり確認することが大切です。

代金以外に必要となる金額について

不動産取引時には、物件そのものの代金以外に手付金や固定資産税、管理費などの清算金などの金銭が必要となります。その金額や授受の時期についての説明もあります。

契約解除について

どのような場合に不動産取引契約を解除できるのかということや、解約手続きの方法、解除によって生じることなどについても記載があります。契約の際に解除について考える人は少ないかもしれませんが、状況が変われば誰にでもありうることですので、しっかりとチェックしましょう。

損害賠償額の予定または違約金について

契約に違反した場合の損害賠償額や違約金について定められている場合には、その内容や金額について説明されます。

手付金、支払金または預かり金の保全措置について

売買契約時に、完成物件では物件代金の10%もしくは1000万円を超える手付金を受け取る場合、未完成物件では物件代金の5%もしくは1000万円を超える手付金を受け取る場合には、万一倒産した場合でも買主に返還できるように売主は手付金を保全しなければなりません。

支払金または預かり金に関してはそういった保全措置を講じるかどうかは売主に委ねられますので、保全措置の有無や方法についての事項を確認しましょう。

住宅ローンなど金銭の貸借のあっせん

売主が買主の物件購入のためのローンをあっせんする場合は、金額や金利といった融資条件や、予定していたローンが借りられなくなった場合に違約金等が発生せず契約を解除できる、いわゆる「ローン特約」の有無などが説明されます。

瑕疵担保責任を負うことができない場合の措置

瑕疵担保責任とは、物件に契約締結時には隠れていた瑕疵（不具合など）があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

売主が万一倒産などにより、この責任が果たせなくなった場合でも、保険の加入などによって売主が瑕疵担保責任を履行するという措置を、瑕疵担保責任の履行に関する措置といい、新築住宅の売主では瑕疵担保責任の履行に関する措置を講じることが義務付けられています。

その他について

物件そのものについてと契約条件に関する事項以外にも、火葬場や下水処理場などの多くの人にとって心理的抵抗のある嫌悪施設が周辺にあるかどうかや、近隣区画での工事計画の有無など、重要事項説明には買主が事前に知っておくべき内容であれば多岐にわたる事項が記載されています。

重要事項説明をしっかり理解するためのポイント

重要事項説明書は、量も多く使われている用語も難しいので、当日一度説明を受けただけで内容を全てしっかりと理解することは難しいです。では、重要事項説明を理解するためにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。

事前に重要事項説明書のコピーをもらって読み込む

重要事項説明の当日に初めて重要事項説明書を目にする場合ですと、宅地建物取引士の説明についていくのに精一杯になりがちです。重要事項説明は対面で疑問点をぶつけられる機会ですので、重要事項説明書のコピーを事前にもらって読み込んでおくことで、当日疑問点をスムーズに尋ねられるでしょう。

余裕を持ったスケジュールで

本当は良くないことなのですが、実際のところ重要事項説明が形骸化してしまっていて、契約当日に慌ただしく済ませてしまう不動産業者もあります。そういった場合、事前に重要事項説明書のコピーをしっかり読み込む時間がないまま重要事項説明に臨んでしまったら、内容をしっかり理解しないまま契約を結ぶことになりかねません。

しかしスケジュールに余裕があれば、重要事項説明の内容を見て購入するかどうか検討するので契約はもう少し待ってくれるようにお願いすることができます。不動産業者によっては契約の先送りを渋るかもしれませんが、重要事項説明を聞いてから購入を検討することは買主の権利ですので、しっかりと主張しましょう。

わからないことは遠慮なく尋ねる

事前に書類のコピーをしっかり読み込んでいても理解できない点は必ず出てくると思います。その際は宅地建物取引士に尋ねて、納得できるまで説明してもらいましょう。

何度も同じことを訊くのは悪いと遠慮してしまって、本当はまだわかっていないのにわかったふりをして契約を結ぶことは、のちの大きなトラブルにつながりかねませんので絶対に避けるべきです。

重要事項に関するトラブル…そんな場合は弁護士に相談を

信頼できる仲介会社を選び、事前に重要事項説明をしっかり理解して納得して契約したけれど、後になって重要事項説明に虚偽記載や説明義務違反があって、トラブルに発展してしまうというケースも少なからずあります。

契約締結後、瑕疵などに気づいても不安な気持ちだけが膨らんで何もできないまま時間が経過してしまうというケースも多いですが、ご自身だけで悩んでいても解決には至りません。そういった場合には、不動産トラブルに精通した専門家にまずは相談してみることをおすすめします。