不動産で相続対策!相続税を節税できる不動産の活用方法

この記事で分かること
  1. 現金より不動産を所有する方が相続対策には効果的
  2. 不動産は第三者へ賃貸すると相続対策の効果が高まる
  3. 小規模宅地の特例を利用する方法もある

相続税を節税し、少しでも多くの財産を相続人に残したいと思う人は多いでしょう。相続対策には、財産を不動産として所有することがおすすめです。この記事では、なぜ財産を不動産で所有すると相続対策に効果があるのか、また、どのように所有すると節税効果がより高まるのかについて解説します。

現金より不動産を所有する方が相続対策には効果的!

財産は、現金より不動産として所有するほうが、相続対策には効果的です。その理由を見ていきましょう。

土地の評価額が時価と比べて20~30%下がる

財産を不動産として所有すると、相続税を算出する際の基準となる土地の評価額が、実際の時価より20~30%程度下がります。したがって、その分、相続税も節税できます。

土地の相続税を算出する基準は「路線価」

土地の価格は、実際に土地を売買する際には「時価」によって評価されます。しかし、相続税を算出する際には、土地の評価額は時価ではなく、「路線価」が基準となります。路線価は、全国の土地について国税庁が定め、毎年公表しています。

路線価は時価の70~80%になるのが目安

路線価は、時価のだいたい70~80%程度になるのが目安です。したがって、財産を土地として所有すれば、現金で所有するのと比べ、相続税を算出する際の評価額が20~30%程度下がることになります。

建物の評価額が最大50%程度まで下がる

財産を不動産として所有すると、土地だけではなく建物も、評価額が下がります。建物の評価額は、時価と比べ、最大で50%程度下がると言われています。

建物の相続税を算出する基準は「固定資産税評価額」

建物について相続税を算出する際の評価額は、「固定資産税評価額」によって決められます。固定資産税評価額は、固定資産税を算出する際の基準となります。建築費から、経過年数による減価を考慮して定められるとされています。

固定資産税評価額は時価の50%程度まで下がる

建物の固定資産税評価額は、最大で、時価の50%程度まで下がると言われます。したがって、建物に課税される相続税も、その分少なくなります。

ワンポイントアドバイス
財産は、現金として所有するより不動産として所有している方が、相続対策には効果的です。ただし、実際にどのくらい節税になるのかは、ケースによって異なります。弁護士などの専門家と相談し、実際の節税効果をきちんと見極めてから、手続きに取り掛かりましょう。

不動産は第三者へ賃貸すると相続対策の効果が高まる

不動産は、自分が住むための住宅よりも、第三者への賃貸不動産とした方が、さらに相続効果が高まります。その理由を見ていきましょう。

賃貸不動産に対しては評価額がさらに30%下がる

賃貸不動産に対しては、相続税を算出する際の基準となる評価額が、さらに30%下がります。「借地権割合」が考慮されるからです。

賃貸不動産に対しては借地権割合が考慮される

不動産を第三者へ賃貸すると、賃借人は土地や家を利用する権利(借地権)を得ることになります。賃借人の相続が行われる場合には、この借地権も課税の対象とされます。課税の重複を防ぐため、不動産の所有者は、その分、相続税が控除されます。

借地権割合は通常30%

借地権割合は地域によって若干の違いがありますが、通常は30%です。したがって、不動産を賃貸している場合には、土地と建物の評価額がさらに30%減額され、その分相続税は節税できることになります。

空室が出ると評価額は増加するので気をつけよう

以上のように、財産を賃貸不動産として所有すると、相続税を大きく節税する効果があります。ただし、借地権割合が30%となるのは、賃貸不動産がアパートの場合ならそれが満室の場合だけです。空室が発生すると、その分借地権割合による評価額の減額は少なくなることがありますので注意しましょう。

空室が一時的な場合は問題ない

借地権割合で評価額の減額を受けるためには、アパートのすべての部屋が継続的に賃貸されていなくてはなりません。賃借人が退去したら、すぐに新たな賃借人の募集がされ、空室の期間中、その部屋が他の用途に使用されてはなりません。課税の時期に、1ヶ月程度など、一時的に空室が発生する程度なら、問題にはなりません。しかし、それ以上長い期間で空室が発生すると、借地権割合による減額は少なくなることがあるでしょう。

ワンポイントアドバイス
財産を賃貸用の不動産として所有するのは、相続対策の1つの方法です。ただし、相続対策の効果を高めるためには、法律についての知識だけでなく、「空室を防ぐアパート経営のノウハウ」なども必要となることがあります。弁護士や不動産鑑定士などの、専門家集団の協力を仰ぎましょう。

不動産での相続対策は小規模宅地の特例を利用する方法も!

不動産での相続対策は、「小規模宅地の特例」を利用することも効果的です。小規模宅地の特例とはどのようなものなのかを、ここでは見ていきましょう。

小規模宅地の特例とは

小規模宅地の特例とは、現在住んでいる、または将来住むための宅地を、相続税の過重な負担によって手放さなければならなくなることを防ぐための措置です。小規模宅地の特例を利用することにより、相続する土地の評価額を80%減額することができます。

小規模宅地の特例が適用される条件

小規模宅地の特例が適用されるには、以下の条件があります。

宅地の条件

小規模宅地の特例が適用されるのは、相続人がその宅地において、亡くなった被相続人と生活を共にしていた、または事業を共に営んでいたことが条件です。したがって、宅地が別荘であったりする場合には、特例は適用されません。

相続後の条件

小規模宅地の特例を受けるためには、相続の開始から少なくとも相続10ヶ月後の相続税申告期間のあいだ、相続人が継続的に宅地を利用しなければなりません。

宅地の広さの条件

小規模宅地の特例は、適用される土地の上限面積が次のように決まっています。

  • 居住用宅地 …330平方メートル
  • 事業用宅地 …400平方メートル

貸付事業用宅地の場合は減額率が下がる

宅地が賃貸アパートや賃貸駐車場など、「貸付事業用宅地」の場合は、評価額の減額率が50%に下がります。

上限面積を上回った場合はどうなる?

上限面積を上回った場合でも、小規模宅地の特例を受けることはできます。ただし、宅地面積が上限面積をどの程度上回ったかによって、減額率は下がります。

宅地面積が上限面積の2倍の場合

宅地面積が上限面積の2倍、居住用宅地なら660平方メートルあった場合には、減額率は2分の1の40%となります。事業用宅地なら800平方メートルあった場合は、減額率はやはり2分の1の25%です。

一般に上限面積を超えた割合の分だけ減額率が下がる

一般に、宅地面積が上限面積を超えた割合の分だけ、減額率が下がります。宅地面積が上限面積の3倍なら減額率は3分の1、4倍なら減額率は4分の1、x倍なら、減額率はx分の1となります。

小規模宅地の特例を利用した相続対策の具体例

小規模宅地の特例を利用して相続対策を行うには、具体的には、

  • 二世帯住宅にする
  • 評価額が高い宅地へ移り住む

の2つの方法が一般的に取られます。

二世帯住宅にする

二世帯住宅にすることは、小規模宅地の特例を効果的に利用するための1つの方法です。二世帯住宅は、「被相続人と生活を共にする」という条件を満たすとされるからです。ただし、それぞれの世帯の住宅間で、互いに行き来ができない場合、条件を満たさなくなることがあるので注意しましょう。互いに行き来ができなくても、各世帯の住宅が区分所有されていなければ、問題はありません。しかし、区分所有されていると、小規模宅地の特例を受けることはできなくなります。

評価額が高い宅地へ移り住む

二世帯住宅を、被相続人が現在住んでいる場所と比較して、評価額が高い宅地へ建てることも、相続対策として効果的な方法です。小規模宅地の特例は、宅地の評価額にかかわりなく「80%の減額」となっています。したがって、例えば評価額が5,000万円の不動産なら、評価額の減額は4,000万円ですが、評価額が1億円の不動産なら8,000万円、5,000万円の不動産と比較して、+4,000万円の減額がされることになるからです。

ワンポイントアドバイス
小規模宅地の特例は、適用されるためにさまざまな条件があります。条件がクリアできないと、いざ相続してみたら、受けられると思っていた特例が受けられないことにもなりかねません。小規模宅地の特例を利用して相続対策を行う際には、あらかじめ弁護士などの専門家と相談し、特例が確実に受けられるように進めましょう。

不動産で相続対策するには弁護士に相談しよう

相続対策を行うには、財産を現金で所有するより、不動産で所有することがおすすめです。ただし、不動産の評価額や特例は、法律によって定められていますので、手続きはそれら法律の範囲内で進めていかなくてはなりません。その際、最新の法律知識を持ち合わせた弁護士の存在は、大変心強いものとなるでしょう。相続税対策で困ったら、ぜひ一度弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

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