建物明け渡しや立ち退きでトラブルに!〜解決のための基礎知識〜

この記事で分かること
  1. 借主保護の観点から、借主は簡単に借主を立退かせることはできない
  2. 立退きを迫るには正当な理由が必要。理由が認められなければ立退き料を支払う
  3. 借主に問題があって立退きを迫る場合でも、定められた手続きを踏むことが必要

貸主が借主に物件からの立退き・明渡しを要求する際は正当な理由が必要です。もし、理由が認められなければ相当の立退き料を支払わなければなりません。借主に問題がある場合は、まず貸主は任意で解決策を探ることが必要ですが、借主側がそれに応じなければ裁判で争った上で強制的に退去させることになります。

貸主側の事情で賃貸物件の立退きや建物明渡し請求をする場合

まずは、貸主側の事情で借主に対して一方的に賃貸物件の立退きや明渡し請求をするケースを考えてみましょう。貸主側の事情で立退き・明渡しを迫るケースとはどんなものがあるのでしょうか。

貸主側の事情で立ち退きを迫るケースとは

貸主側の事情で立退きを迫る理由は、大きく分けて①土地の再開発のため②自己使用のための2通りあります。しかし、実際に立退きを請求する際には、借主側の事情も十分に考慮することが必要です。

貸主側の事情とは

貸主側の事情としては、老朽化しているアパートやマンションを取り壊して新しくマンションや一戸建てを建てたいなどのケースが考えられます。また、「他の地方に住んでいたが、転勤で戻ってくることになった」「息子が結婚するので息子夫婦を住まわせたい」などの理由で立退きを迫ることもあります。また、土地再開発事業により立退きになることもあります。

借主にも事情がある

借主にとって、今借りている物件は生活拠点や営業拠点そのものです。通勤・通学に便利、その土地の雰囲気が気に入っているなど、借主にはその物件を借りている理由が必ずあるため、それらの事情を斟酌する必要があります。

立退き・明渡しのための要件とは

貸主が借主に立退きや明渡しを要求するためには、その土地や建物にまつわる契約が、借地借家法ないし借地法、借家法の適用を受けることが前提となります。そのほかに、満たすべき要件は以下の3つです。

正当な理由

借主を保護するために、貸主が借主に立退きを要求するには「正当な理由」がなければなりません。もし、正当な理由がなければ相当の立ち退き料を払って補完することが必要です。また、正当な理由は、解約の申し入れから6か月以上続いていることも条件となります。

解約の申し入れから明け渡しまでは6か月以上の期間をあける

民法上、貸主側が解約を申入れてから実際に明け渡しが完了するまでの期間は、「建物の場合は3か月」以上あけることが規定されています。しかし、借地借家法では「6か月以上」と規定されているため、解約条項が「6か月未満」となっている契約書は無効となります。

「正当な理由」とは

以前は貸主側の事情だけを考慮するのが一般的でしたが、借主を保護するために借主側の事情も含めて考慮されることになりました。したがって、貸主・借主双方の事情や借家契約から生じた事情などを諸々考慮して正当な理由としなければなりません。

貸主側の事情

考慮すべき貸主側の事情は以下の通りです。

  • 立ち退きを求める理由
  • 家主の年齢、経歴、資産の有無、経済状況、職業、健康状態、家族関係
  • 事業者の場合は営業成績、資本金、従業員数
  • 土地・建物に関する事情(土地・建物の状態、築年数、近隣状況など)
  • 賃貸借契約の内容(賃貸期間、更新状況、契約締結時の特殊事情など)
  • 賃貸中の状況(賃料支払状況など)
  • 立ち退き請求後の交渉経過(酵素湯態度、立退き料の提示、移転先のあっせんなど)

借主側の事情

以下のような借主側の事情も考慮します。

  • 借主の年齢、経歴、資産の状態、職業、資産(移転可能な土地があるか)
  • 事業者の場合は営業成績、資本金、従業員数
  • 土地・建物に関する事情(居住用・営業用、愛着度、通勤・通学時間、顧客への影響)

老朽度

老朽化によって建物が倒壊する恐れがあるような場合を除き、老朽化を理由として借主に立ち退きを迫ることは原則認められません。建物が古くなって街の景観にそぐわなくなったこと、建築基準法などの法令に適合しなくなったこと等を理由として、当然に立退きを要求できるわけではないのです。

ワンポイントアドバイス
借主にはその物件を借りて住んでいる理由が必ずあります。そのため、貸主の都合で一方的に借主に立退きを迫ることはできません。立退きを迫るには、貸主・借主双方が抱える事情を総合的に考慮することが必要です。

立ち退き・建物明渡しをめぐる紛争を円満に解決するために

本来、賃貸借契約は貸主・借主との信頼関係に基づいて交わされるものです。立退きをめぐる紛争を解決するための糸口を見いだせないまま契約関係を継続するのは好ましくありません。そのため、貸主・借主双方がお互いに歩み寄り、妥協点を探ることが大切です。

立退き・明渡しトラブルを解決する方法とは

立退き・明渡しをめぐるトラブルを円満に解決する方法としては、以下の2点があげられます。貸主が譲歩の姿勢を見せたときには、借主側もできる限りそれに応じることで余計な争いを避けることができるでしょう。

立退料で決着をつける

貸主側が正当な理由をかかげて借主に立退きを迫っても、理由の正当性が認められない場合は、借主が立退きによって被る不利益を補てんするような立退き料(借家権価格+移転費用程度)を支払わなければなりません。

借主が借りている家を買い取る

借主が借りている家を第三者が購入した場合でも、その第三者はそれを理由に借主を追い出すことはできません。妥協策としては、借主が新しい貸主から現在借りている家を買い取る方法もあります。

建物明け渡しの立ち退き料にかかる借家権価格の算定方法

立退き料は借家権価格と移転費用を足し合わせたものですが、借家権価格はどのように計算されるのでしょうか。その計算方法について見ていきましょう。

借家権価格の算定方法

借家権価格の算定方法としては以下の4通りの方法がありますが、計算方法が単純な「割合方式」を採用することが一般的です。

  1. 収益還元方式(差額賃料還元方式)
  2. 割合方式
  3. 収益価格控除の方式
  4. 比準方式

割合方式で借家権価格を計算する方法は以下の通りです。一般的に、借地権割合は60~70%、借家権割合は都市部では30%とされることが多くなっています。

(土地価格×借地権割合×借家権割合)+(建物価格×借家権割合)
ワンポイントアドバイス
立退きをめぐるトラブルを円満に解決するには、貸主から借主に対して引っ越し費用を含めた十分な立退き料を支払うことが必要です。

借主側の責任で立ち退き・明け渡し請求をする場合

次に、借主側に問題があって貸主が土地・建物の立退き・明渡しを請求してくる場合を見てみましょう。こちらはどのように考えればよいのでしょうか。

賃貸借契約の解除要件

貸主が賃貸借契約を解除するためには、以下の条件が必要です。ただし、借主に落ち度があっても、借主保護の観点から貸主がむやみに賃貸借契約を破棄したり借主を追い出したりすることはできません。

借主に債務不履行があること

賃貸借契約では、借主は家賃を毎月支払ったり借りた物件を勝手に転貸しない義務を負います。借主が賃料を滞納したり、第三者へ借りている土地・建物を無断で第三者に転貸すると、それらの行為は債務不履行となります。

貸主・借主間の信頼関係が損なわれている

次に、貸主と借主の間でなんらかのトラブルがあって、両者の信頼関係が損なわれていると裁判所が認めたことも、賃貸借契約を解除するために必要となります。

立退き請求から明渡しまでの流れ

問題のある借主を立退かせるためには、できる限り自主的に出て行ってもらうようにしたいものです。まずは交渉ベースで解決策を探り、どうしようもない場合は裁判に訴えることになります。このとき、なるべく早い段階から不動産に詳しい弁護士に間に入ってもらうとよいでしょう。

任意で立退きを求める

家賃の不払い・滞納などがあったときは、内容証明郵便を使って家賃の一括納入を求めましょう。借主が指定した期日までに借主が家賃を支払わなければ、貸主は一方的に賃貸契約を解除することができます。

裁判による強制退去

借主が家賃を支払わない、賃貸借契約を解除しても物件を明け渡さないなどのトラブルに発展したら、裁判に訴えることになります。裁判で強制執行が認められたら、執行官に明け渡しの強制執行を申し立てましょう。ただし、執行官の費用や部屋の荷物を搬出する費用、鍵の交換費用がかかるため、できれば任意で立退きを求めるのがベストです。

自力救済禁止の原則

いくら借主に早く出て行ってもらいたいとはいえ、貸主が勝手に鍵を変えて借主を家に入れなくするなどの強制措置をとることは法律で禁止されています。これを「自力救済禁止の原則」と言います。強制的に借主を退去させる場合は、必ず法的手続きを経て強制執行を行うのが原則です。

ワンポイントアドバイス
借主側に問題があるときでも、あくまで法律に従って手続きを進めることが大切です。費用の面から考えても、できる限り任意(裁判外)で解決できる道を探るほうがよいでしょう。

貸主・借主間での立退きや明渡しにまつわるトラブルは、誰にでも起こりうることです。いざというときのために、上記のような知識を身につけておくと役立つでしょう。実際に立退きなどのトラブルに巻き込まれたときには、不動産に強い弁護士に相談すれば解決に協力してくれるでしょう。

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